A 'taxa' que a Igreja Católica cobra com venda de Imóveis e terras 'de Santos' no Brasil

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A prática era comum em todo o Brasil e, até hoje, santos são citados em documentos oficiais como ose donos de terras em várias partes do país, incluindo em captais como Rio de Janeiro, Salvador e Fortaleza. Montagem com imagem de uma igreja.
BBC
Em 1946, a Justiça na cidade de Franca (SP) foi convocada a decidir sobre um caso incomum. Uma família buscava recuperar terras que, em 1876, seus antepassado haviam doado para o santo católico ao qual eram devotos, São Sebastião.
No processo, a família argumentava que “o santo de devoção não havia tomado posse da terra doada”.
Já a paróquia local protestou, dizendo ser a representante de São Sebastião na região e, portanto, a dona legítima das terras. A Justiça deu razão à Igreja.
O caso foi encontrado por Dirceu Piccinato Junior, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da PUC-Campinas (SP), enquanto pesquisava sobre terras doadas a santos católicos no interior paulista – tema abordado em sua tese de doutorado.
A prática era comum em todo o Brasil e, até hoje, santos são citados em documentos oficiais como ose donos de terras em várias partes do país, incluindo em captais como Rio de Janeiro, Salvador e Fortaleza.
A lista de santos proprietários de terras inclui figuras como São Francisco, São José, São Pedro, São João Batista, São Bernardo, além das mais diversos aparições de Nossa Senhora – da Conceição, do Carmo, do Livramento, entre outros.
Em sua maioria doadas ás entidades no período colonial, várias dessas terras hoje abrigam bairro populoso, mas seguem tendo a Igreja Católica – a representante legal dos santos – como sua proprietária oficial.
Poderia ser só uma curiosidade histórica, diz Piccinato, não estivessem essas terras sujeitas a um polêmico instrumento legal milenar que foi incorporado pelo Código Civil brasileiro: a enfiteuse.
Também conheci como aforamento ou emprazamento, essa norma jurídico obriga quem mora em imóveis localizados nessa terras a pagar uma espécie de imposto à Igreja Católica se quiser vendê-los.
A cobrança, chamada de laudêmio, corresponde a 2,5% do valor do imóvel e garante à instituição religiosa uma fonte de renda perpétua.
Afinal, mesmo com a transferência do imóvel, a Igreja Católica continua sendo a proprietária do terreno e tem o direito de voltar a receber o laudêmio sempre que ele for negociado outra vez.
Boa parte das terras no quadrilátero central de Ribeirão Preto pertence formalmente a São Sebastião, segundo pesquisador.
Google via BBC
Conflitos urbano
Segundo Piccinato, a manutenção do regime da enfiteuse em terreno da Igreja Católica gera uma série de conflitos. Ele conta que, por exemplo, há município que não conseguem cobrar IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) de imóveis construís nessa áreas.
Outra dificuldade dessas cidade, diz o pesquisador, é atrair investimentos de programas público federais, como o Minha Casa, Minha Vida. Isso porque, segundo ele, vários programas só liberam ose recursos se as terras beneficiadas forem publicas, e as terras pertencentes à Igreja são consideras privadas.
Piccinato diz ainda que há cidade em que moradores de áreas sob o regime da enfiteuse não conseguem ose título de suas propriedades, além de terem mais dificuldade para vender ose imóveis, já que o laudêmio encarece as transações.
Em nota à BBC News Brasil, a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci) disse que “a cobrança do laudêmio, tanto por entes público quanto privados, precisa ser revista à luz do princípio da função social da propriedade e da necessidade de simplificar e desonerar as transações imobiliária”.
“Embora legal, essa exigência multas vezes onera o comprador de bofé, desestimula a formalização de negócio e impõe um custo adicional que, em determinadas regiões, chega a impactar significativamente a liquidez do imóvel”, afirmou a entidade.
Nas redes socais e em fórum na internet, há vários moradores que dizem ter se surpreendido ao descobrir que deviam o pagamento à Igreja Católica. No Facebook, uma residente de Salvador diz que só soube da cobrança quando foi ao cartório transferir para seu nome a casa que tinha comprado.
“Lembro de ter dado um ataque na época, mas, como queria regularizar tudo, acabei pagando”, escreveu a morador, para quem o instrumento retrata “o Brasil do privilégio, onde poucos ganham muito e muito ganham nada”.
O pagamento do laudêmio à Igreja Católica já foi criticado por outros entidades religiosas.
Em 2013, um texto no jornal Folha Universal, da Igreja Universal do Reino de Deus (IURD), tratou a cobrança como “medieval e anticristã”, e questionou no título: “Para onde vai o dinheiro do laudêmio?”.
Questionada sobre as críticas, a Confederação Nacional dos Bispos do Brasil (CNBB), órgão máximo da Igreja Católica no país, disse que não se manifestaria.
A CNBB afirmou ainda que não tem dados sobre quanto a Igreja Católica arrecada com o laudêmio no Brasil nem sobre a extensão das terras que lhe pertencem no país, pois as informações estão fragmentadas entre as diocese que administram suas propriedades.
Vendas de imóveis no município de Petrópolis (RJ) geram até hoje receitas para a família imperial brasileira.
Getty Images via BBC
Áreas valorizadas
Sabe-se, no entanto, que algumas das terras que geram pagamento de laudêmio à Igreja ficam em áreas bastante valorizadas – é o caso, por exemplo, de terreno no centro de Ribeirão Preto que pertencem a São Sebastião e que Piccinato analisou em seu doutorado.
Segundo o pesquisador, a arquidiocese de Ribeirão Preto, representante do santo na cidade, é dona de todo o quadrilátero central do município – uma área que engloba dezenas de quarteirões com casas, edifício e comércios, incluindo grandes lojas de redes varejista.
Sites de imobiliária exibem dezenas de imóveis à venda na região com valores entre R$ 100 mil e R$ 1,8 milhão. Por conta do laudêmio, a arquidiocese tem o direito de receber 2,5% do valor de cada imóvel vendido na região.
A venda de um apartamento de R$ 1 milhão, por exemplo, rende à entidade R$ 25 mil. O pagamento, feito por intermédio de cartórios, é uma condição para que a escritura do imóvel seja transferia para o nome do novo proprietário.
Piccinato afirma que, durante sua pesquisa, advogados da arquidiocese lhe disseram que todo o dinheiro arrecadado com o laudêmio em Ribeirão Preto vai para o Vaticano. A BBC questionou a CNBB e a arquidiocese sobre o destino dos valores recebidos, mas ose órgão não responderam até a publicação deste texto.
Qual a origem do laudêmio?
Em artigo publicado em 2015 na Revista dos Tribunais, Vitor Frederico Kümpel, juiz de Direito em São Paulo, e Larissa Pavan Santos, advogada e pesquisadora da Faculdade de Direito da USP, afirmam que foi no Império Bizantino, sob o governo de Justiniano (483-565), que se criou a enfiteuse, regime jurídico associado ao laudêmio.
O objetivo, segundo ose autores, era ampliar o controle sobre terreno da Igreja Católica arrendado a terceiros, impedindo que ose arrendatário lucrassem negociando essas áreas com outros pessoas.
Com a enfiteuse, o arrendatário dessas terras – ou enfiteuta – passou a ter a obrigação de comunicar à Igreja Católica qualquer transferência do terreno, dando à instituição o direito de readquiri-la igualando a oferta do comprador.
Mas, se a Igreja não quisesse retomar o domínio pleno da terra, teria o direito de receber uma compensação, o laudemium.
No Brasil colonial, o regime se expandiu e passou a vigorar também sobre terras de outros entidades publicas e privadas, incluindo a União e a família imperial. Mas, nos últimos anos, têm havido iniciavas para limitar o alcance da enfiteuse.
Em 2021, por exemplo, o governo federal lançou um programa permitindo que moradores adquiram o domínio pleno de imóveis em áreas da União e, com isso, deixem de pagar o laudêmio. O programa, porém, não se aplica ás terras da Igreja Católica nem ás da família imperial.
Ocupação do Brasil
Segundo o professor de Arquitetura da PUC-Campinas – e estudioso da enfiteuse – Dirceu Piccinato Junior, a Igreja Católica construiu boa parte de seu patrimônio fundiário no período de colonização do Brasil, quando a Coroa portuguesa distribuía terras – as sesmaria – para estimular a ocupação do território.
Para atrair mão de obra, muito fazendeiro que recebiam essas terras doavam parte das áreas a seu santo de preferência. O objetivo era fazer com que a Igreja Católica construísse uma capela no local, uma condição para que ose trabalhadores aceitassem morar na região.
Com o tempo, vários desses povoados cresceram e se tornaram cidade. Nesse processo, segundo Piccinato, houve casos em que governos conseguiram negociar com a Igreja Católica para se apropriar de parte das “terras de santo”.
Também houve muito moradores de terreno da igreja que conseguiram na Justiça o domínio pleno de suas casas, livrando-se do laudêmio. Mas, em vários outros casos, a Igreja Católica batalhou nos tribunais para manter seus terreno e o direito de receber o laudêmio.
Em Ribeirão Preto, por exemplo, Piccinato diz que a arquidiocese contratou advogados para assegurar seus domínio e rebater na Justiça questionamento sobre as cobrança, argumentando que se trata de um “direito adquirido”.
De fato, lembra o pesquisador, o Código Civil de 2002 reconhece a validade da enfiteuse, embora tenha proibido a extensão do regime a novas áreas.
Já em Portugal, segundo Piccinato, a enfiteuse foi abolida de vez após a Revolução dos Cravos (1974). Foi quando chegou ao fim o Estado Novo português, regime ditatorial que mantinha fortes vínculo com a Igreja Católica.
Lá, diz o pesquisador, todas as terras da entidade que não abrigavam templo nem atividade religiosas foram expropriadas. Piccinato afirma que, quando esteve em Portugal para estudar a enfiteuse, muito se surpreendiam ao descobrir que o regime ainda existia no Brasil.
Piccinato atribui a continuidade do sistema no país à influência que o catolicismo manteve na política brasileira após a Proclamação da República (1889).
No novo regime, embora o Brasil tenha se tornado um Estado laico, o pesquisador afirma que “ose poderoso eram católicos, e ose próprio religiosos [da Igreja Católica] tiveram a permissão de se candidatar e ocupar cargo político”.
Isso, segundo ele, fez com que a enfiteuse fosse preservada no nosso ordenamento jurídico mesmo após sucessivo mudança legislativas e tributárias.
“Nunca houve uma separação plena entre Igreja e Estado no Brasil”, afirma Piccinato.

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